עיגון זכויות בהרחבה: למה רמ"י העריכה כאילו השוק לא קפא, ומה קיבל השמאי המחוזי

שתי משפחות בשכונת ההרחבה של מושב יסודות קיבלו, כמעט באותו שבוע, שומות מרשות מקרקעי ישראל לצורך עיגון הזכויות במגרשים שלהן: מגרשי דו‑משפחתי של 310 ו‑318 מ”ר. רמ”י העריכה את שניהם לפי 6,900 ₪ למ”ר מבונה: 1,843,000 ₪ ו‑1,851,000 ₪.

הגשנו שתי השגות ראשונות. השמאי המחוזי הכריע על 1,755,000 ₪ ו‑1,762,000 ₪: הפחתה של 88,000 ו‑89,000 ₪, כ‑4.8% בכל תיק. לא דרמטי כמו תיק הפקעה, אבל שתי הטענות שהתקבלו רלוונטיות לכל מי שמקבל שומת עיגון זכויות היום.

טענה 1: אין “התאמת זמן” בשוק קפוא

שמאי רמ”י הסתמך על עסקאות השוואה מהשנתיים הקודמות, והוסיף להן התאמת זמן כלפי מעלה, בהנחה שהמחירים עלו מאז. טענו שבתקופה הרלוונטית שוק המגרשים באזור היה קפוא: מעט עסקאות, מחירים יציבים ואף יורדים, וזמני שיווק ארוכים. השמאי המחוזי קיבל את הטענה ולא הוסיף התאמת זמן.

הלקח: בכל שומה, בדקו האם יש “התאמת זמן” ועל מה היא מבוססת. בשוק של 2025–2026 ההנחה האוטומטית של עליית מחירים אינה מובנת מאליה.

טענה 2: ניוד שטח מהמרתף אינו “הקלה” אחרי תיקון 134

בשומת רמ”י הונח שאפשר “לנייד” 20 מ”ר משטחי השירות בתת‑הקרקע לשטח עילי, כהקלה פשוטה, ולכן הפוטנציאל הזה תומחר כמעט במלואו, בדחייה של שנה אחת.

טענו שאחרי תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, ניוד כזה אינו אפשרי עוד במסלול הקלה, אלא רק באמצעות תב”ע נקודתית: הליך ארוך, יקר ולא ודאי. השמאי המחוזי קיבל את הטענה והגדיל את דחיית הפוטנציאל משנה אחת ב‑5% לשנתיים ב‑6%.

הלקח: פוטנציאל תכנוני שווה כסף רק אם הוא ניתן למימוש, ובאיזה הליך. שומה שמתייחסת לכל פוטנציאל כאילו הוא “בהישג יד” מנפחת את השווי.

מה נדחה

לא הכול התקבל. טענות על רמת הפיתוח בהרחבה ועל הקרבה למרכז הלוגיסטי ולכביש נדחו. זה חלק מהמשחק: בשומה נגדית מציגים את כל הטענות המבוססות, והמכריע בוחר.

למה שני התיקים הסתיימו כמעט זהה

כי השומות היו כמעט זהות, הטענות היו זהות, והשמאי המחוזי (אותו שמאי) הכריע באופן עקבי. זה גם מה שהופך את ההכרעות האלה לשימושיות לתיקים הבאים: מי שמקבל שומת עיגון זכויות בהרחבה דומה, עם אותן הנחות, יכול להצביע על ההכרעות האלה.